Un proyecto que deja 40.000 dólares puede ser excelente o mediocre. Depende de cuánto pusiste y de cuánto tardaste. Para eso existe el ROI.
Las tres medidas que necesitas
- ROI simple: utilidad ÷ inversión total. Sirve para comparar operaciones del mismo plazo.
- Cash-on-cash: utilidad ÷ dinero propio realmente aportado. Es el que importa cuando usas apalancamiento.
- ROI anualizado: ajusta por tiempo. Un 20 % en seis meses no es lo mismo que un 20 % en dos años.
Los costos que la gente olvida
Intereses del préstamo, closing costs de compra y de venta, comisión del agente, impuestos del periodo, seguro, servicios durante la obra y el costo de tu propio tiempo. Sin ellos el ROI se infla y las decisiones salen torcidas.
El proyecto se gana o se pierde en la hoja de cálculo, meses antes de que llegue la primera cuadrilla.
Regla de decisión
Define de antemano tu ROI mínimo aceptable y respétalo. Si un proyecto no llega, no se «arregla» con optimismo: se descarta y se busca el siguiente. La disciplina numérica es la parte menos glamorosa y más rentable del oficio.
El capital se estructura, no se espera.
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