Pregunta cuánto cuesta construir una casa y recibirás un número por pie cuadrado. Ese número, solo, no sirve para nada: cambia con el estado, el terreno, el nivel de acabados y el año. Lo que sí sirve es entender las partidas — porque las partidas son iguales en todas las obras, y ahí es donde se gana o se pierde el margen.
Las partidas de cualquier construcción
- Terreno y preparación: el lote más limpieza, nivelación, acceso y conexión o instalación de servicios (pozo y séptico en zonas rurales). La preparación de un lote complicado puede costar tanto como el lote.
- Diseño y permisos: planos, ingeniería, tasas del condado e inspecciones. Pequeño en porcentaje, crítico en tiempos.
- Obra gris: cimentación, estructura, techo, ventanas. El esqueleto. Aquí mandan el precio de la madera y la mano de obra local.
- Instalaciones: eléctrica, plomería, climatización. Los oficios más caros por hora.
- Acabados: pisos, cocina, baños, pintura. La partida más elástica: la misma casa puede duplicar su costo solo con la selección de acabados.
- Costos blandos e imprevistos: financiamiento, seguros de obra, y una reserva del 10 al 15 %. La obra sin reserva es una apuesta.
Dónde se pierde el dinero
- Cambios a mitad de obra: cada cambio tras el arranque cuesta el doble. El plano se cierra antes del primer clavo.
- Acabados decididos con el corazón: si la casa es para vender o rentar, los acabados los decide el comprador objetivo, no tu gusto.
- Contratista sin contrato serio: partidas abiertas, pagos por delante del avance, cero penalizaciones. La receta clásica del sobrecosto.
El presupuesto no es un papel para el banco: es el plano financiero de la obra. Se lee todas las semanas.
Cómo se arma y controla ese plano, partida por partida, está en control de costos en obra. Y la secuencia completa del proyecto, en las fases de una construcción desde cero.
De levantar paredes a firmar la obra.
La metodología completa para construir desde cero en EE. UU.: terreno, capital, obra y salida.
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