El owner financing —financiamiento del vendedor— es un acuerdo en el que el dueño del terreno acepta que le pagues a plazos en lugar de exigir todo el dinero al cierre. Es una de las herramientas más útiles para quien tiene poco capital o aún no tiene historial crediticio en Estados Unidos.
Por qué al vendedor le puede convenir
- Recibe intereses sobre un dinero que, en efectivo, tendría que reinvertir.
- Puede diferir el impacto fiscal de la ganancia repartiéndola en años.
- Vende más rápido un activo que suele tardar meses en colocarse.
- Si el comprador falla, recupera el terreno.
Lo que se negocia
Enganche, tasa de interés, plazo, cuota mensual, si hay pago global al final (balloon), penalizaciones por pago anticipado y qué ocurre si te atrasas. Todo debe quedar en un pagaré (promissory note) y garantizado con hipoteca o deed of trust registrada.
Un trato de palabra con un vendedor amable se convierte en un problema el día que ese vendedor fallece y aparecen los herederos.
Precauciones
Haz igualmente el title search: si el terreno tiene una hipoteca previa, el vendedor no puede darte título limpio. Cierra con abogado o title company y registra el documento. Y pide que el pago se aplique primero a capital cuando puedas adelantarlo.
Esta estructura se combina muy bien con el landflipping: controlas el suelo con poco dinero y liquidas al vender.
Tu primera jugada es el suelo.
Aprende a comprar y vender terrenos en EE. UU. con método, sin humo y con números reales.
Ver Landflipping
