La estrategia se resume en cuatro movimientos: construyes por debajo del valor de mercado, la casa termina valiendo más de lo que costó, refinancias con una hipoteca a largo plazo y con ese dinero devuelves el préstamo de obra — recuperando buena parte de tu aporte para el siguiente proyecto.
Los números que la hacen posible
- Costo total: terreno + obra + costos blandos + intereses.
- Valor terminado (ARV): el avalúo con la casa lista.
- Préstamo permanente: normalmente hasta el 70–80 % del valor terminado.
Si el 75 % del valor terminado supera tu costo total, la refinanciación devuelve tu capital. Si no lo supera, dejas dinero atrapado en el proyecto — que no es un desastre, pero limita la velocidad.
Requisitos prácticos
Certificado de ocupación emitido, avalúo independiente, y si es renta, contrato firmado o proyección de ingresos aceptada por el prestamista. Los productos DSCR son muy usados en esta fase porque miran el ingreso de la propiedad más que tu declaración personal.
Construir bien te da una casa. Refinanciar bien te da la siguiente.
Riesgo a vigilar
Si las tasas suben entre el inicio de obra y el refinanciamiento, la cuota final puede cambiar la ecuación. Corre siempre el escenario con una tasa dos puntos por encima de la actual antes de comprometerte.
El capital se estructura, no se espera.
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